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东财发债:美的置业的2019:高质量发展 规模与利润均衡增长

2019-8-28 14:01| 发布者: admin| 查看: 66| 评论: 0

摘要:   从今年3月份开始,这家开发商凭借着综合实力的增强,在一二线的核心城市,从公开市场拍得多幅热门地块。令人惊叹的是,在热点城市土地市场价格向上的背景下,美的置业却能将整体土地成本控制在行业较低水平,展 ...

  从今年3月份开始,这家开发商凭借着综合实力的增强,在一二线的核心城市,从公开市场拍得多幅热门地块。令人惊叹的是,在热点城市土地市场价格向上的背景下,美的置业却能将整体土地成本控制在行业较低水平,展现出低成本拿地能力。截至上半年,美的拥有土储5251万平方米,总成本只有1406亿元,仅占5500亿元总货值的25%,平均土地成本约2677元/平方米。


  不仅土地成本低,美的置业还一直保持着较低的融资成本。2019年中期业绩显示,公司的加权平均融资成本仅5.95%。低廉的土地成本和融资成本,有助于美的置业在销售高增长的同时,实现较高的利润率和股东回报率。此前,房地产行业的部分企业在冲击规模时,牺牲了利润,出现“增收不增利”的现象。但截至上半年毛利率已经接近36%的美的置业,却让行业看到了另一种模式,可以在扩大规模的同时,确保利润率。


  低价优质的土储:平均成本仅2677元/平方米


  有媒体记录了美的置业抢下热门地块的经历,不过这仅仅是美的置业多渠道拿地的冰山一角,且仅仅反映的是热门城市热门地块的情况。除了被报道记录的上述溢价拿地外,记者综合公开数据统计发现,美的置业在今年上半年拿下了11幅零溢价土地,以及7幅溢价率10%以内的低溢价土地。


  而在此之外,美的置业通过合作开发、城市更新、产业勾地等多种方式获取优质土地,且土地成本保持在低位,截至2019年6月30日,平均土地成本仅为2677元/平方米。虽然上半年美的置业新进入了上海、杭州、天津、武汉等多个一线和新一线城市,布局城市等级明显提高,但其土地成本也仅仅略微上升。平均拿地成本约占当年销售均价的25%,这就为公司的发展创造了较大的利润空间。中期业绩显示,美的置业的毛利率达35.9%,位于行业领先水平,净利率也高达13.3%,利率水平不断提升。


  便宜的资金:融资成本常年低于6%


  较高的利润水平也和美的置业的资金成本有很大关联。截至今年上半年,美的置业的加权平均融资成本只有5.95%,上半年新增融资成本为5.84%。克而瑞曾统计,TOP30房企的平均新增融资成本是7%,TOP的平均新增融资成本是7.7%。而美的置业今年以来多次发债的成本多数都在6%以内,低于大多数民营房企。在今年融资收紧的大环境下,今年7月,美的置业集团有限公司面向合格投资者公开发行2019年公司债券(第三期)完成发行,票面年利率也仅为5.2%。


  而事实上,融资成本较低是美的置业一直以来的优势之一,其平均融资成本常年保持在6%以下。


  一般而言,在房地产售价中,财务成本占比通常要占到10%—20%。在综合财务成本较低的情况下,企业的毛利就更有保障。


  高效的流转:让资金带来更高收益


  今年上半年,美的置业的净负债率实现了一定幅度的下降,净负债率较去年底下降了1.81%,并获得了中诚信的AAA评级。这在很大程度上,要归功于公司对资金的高效运用,并由此获得非常可观的回报。截至今年上半年,公司的整体净资产收益率达到10.64%,位于行业前列。


  对于房企而言,将借贷的资金快速投入到拿地、投资、建设、销售的资金循环,才能取得远高于成本的回报。在保持现金流健康的前提下,美的置业投入到生产销售环节,让美的置业常年都会有大量的销售回款流入,这也使得公司的活期账户里的资金余额,会随着销售规模的增大而快速增加。比如今年上半年,公司的总现金余额278亿元。在手资金持续增长的另一方面,是美的置业对企业资金的有效管控。


  这在很大程度上反映了公司的资金运用效率的提升。也正是因为资金的利用效率大幅提升,美的置业才能在净负债率下降的情况下,实现规模和利润的双增长。


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